相続登記の3年と、遺産分割のあとにもう一度ある3年

期限は2段構えになっている

基本的義務

相続により所有権を取得した人が、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請する義務です（不動産登記法第76条の2第1項）。

追加的義務

法定相続分に応じた登記がされた後に遺産分割があったとき、その分割で相続分を超えて所有権を取得した人が、遺産分割の日から3年以内に登記を申請する義務です（同条第2項）。

相続人申告登記

期限内に相続登記の申請をすることが難しい場合に、簡易に基本的義務を履行できるようにする仕組みです（同法第76条の3）。登録免許税がかかりません。

まず押さえたいのは、基本的義務と追加的義務が別の期限だということです。ひとつ目を守っても、遺産分割が後から成立すれば、ふたつ目の期限が新しく走り始めます。

施行日は2024年4月1日、起算点は「知った日」

法務省は、相続登記の申請義務化について施行日を「令和６年４月１日」と示しています。そして義務の内容を、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました」と説明しています。

条文でも同じ構造です。不動産登記法第76条の2第1項は「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。」と定めています。

起算点が死亡日ではなく「知った日」である点は、実務上の意味があります。たとえば、疎遠だった親族の不動産を後から知った場合、日付の考え方が変わります。ただし、いつが「知った日」に当たるかという評価は、個別の事情に基づく判断です。この記事で当てはめることはできません。法務局の登記相談や司法書士へ確認する事項です。

「相続人に対する遺贈に限る」という限定がある

第76条の2第1項には後段があります。「遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。」という一文です。遺贈で不動産を取得した場合も同じ義務がかかりますが、括弧書きで相続人に対する遺贈に限定されています。

解説記事では、この括弧書きが落ちていることがあります。条文を読むときは、括弧の中まで含めて確認する習慣が役に立ちます。制度の適用範囲は、しばしば括弧の中で決まっています。

遺産分割が成立すると、そこからもう一度3年

不動産登記法第76条の2第2項は次のように定めています。「前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。」

法務省も「前述の基本的義務とは別に、被相続人の財産を分けるための話し合いがまとまった場合（遺産分割が成立した場合）には、遺産分割が成立した日から３年以内にその内容を踏まえた所有権の移転の登記を申請することが義務付けられました」と説明しています。

実家の相続では、話し合いに時間がかかることがあります。とりあえず法定相続分で登記をして、その後に分割協議がまとまるという流れは珍しくありません。この場合、最初の期限を守ったことと、分割後の期限は別々に管理する必要があります。分割協議が成立した日を記録しておくことが、そのまま期限管理になります。

参照: 法務省「相続登記の申請義務化について」（令和6年4月1日施行）、e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」第76条の2（確認日: 2026年9月9日）

施行前の相続には、2027年3月31日という期限が置かれている

義務化は、施行日より前に開始した相続にも及びます。法務省は、施行日前に相続が開始し、相続登記がされていない不動産についても対象になるとしたうえで、期限を「令和９年３月３１日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合は、その日から３年以内）」と示しています。

この記事を公開している2026年9月時点で、令和9年3月31日まで残りおよそ半年です。何十年も前の相続で名義が変わっていない実家についても、この期限の枠に入ります。

注意したいのは、令和9年3月31日が誰にでも当てはまる期限ではないことです。これは施行前に開始した相続についての取扱いであり、施行後に開始した相続については、あくまで「知った日から3年以内」です。ひとつの日付で全体を覚えようとすると、かえって混乱します。自分の相続がいつ開始したものかで、見るべき期限が変わります。

過料は「10万円以下」で、「正当な理由がないのに」怠ったとき

罰則は不動産登記法第164条第1項にあります。同項は複数の条文を列挙したうえで、「……第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。」と定めています。

読み落とされやすい点が二つあります。ひとつは、金額が「10万円以下」であって「10万円」ではないこと。もうひとつは、「正当な理由がないのに」という要件が置かれていることです。期限を過ぎたことが直ちに過料に結びつく書き方にはなっていません。

もっとも、どのような事情が正当な理由に当たるかは、個別の判断です。この記事で「こういう場合は大丈夫」と示すことはできません。事情がある場合は、法務局や司法書士に相談する事項として扱ってください。

条文確認: e-Gov法令検索「不動産登記法」第164条（確認日: 2026年9月9日）

手元で日付を並べてみる

制度の構造が分かったら、次にやることは資料集めではなく、日付を並べることです。専門家に相談するときにも、この並びがあるだけで話が早くなります。

• 相続が開始した日被相続人が亡くなった日。戸籍で確認できます。施行日の前か後かで、見る期限が変わります。
• 取得を知った日その不動産を自分が相続で取得したと知った時期。分かる範囲で書き出します。
• いまの登記名義登記事項証明書で、所有権の登記名義人が誰になっているかを確認します。
• 遺産分割の状況協議が成立しているか、まだか。成立しているなら、その日付。
• 関係者の人数相続人が何人いるか。人数が多いほど、話し合いにかかる時間の見積もりが変わります。

この5項目は、そのまま不動産の状況把握でもあります。名義がどうなっているかを確認する作業と、その不動産をこの先どうするかを考える作業は、実は同じ資料の上で進みます。

相続人申告登記は、何を果たし、何を果たさないか

相続登記の申請には、戸籍などをそろえて相続人の範囲や相続分を確定する作業が伴います。法務省は、期限内の申請が難しい場合に簡易に義務を履行できる仕組みとして相続人申告登記が設けられたと説明しています。

条文では、不動産登記法第76条の3第1項が「前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。」と定めています。

そして同条第2項は「前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第一項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。」と定めています。括弧書きのとおり、申出より前に遺産の分割がされていた場合、その分割による所有権の取得については、申出をしても義務を履行したものとはみなされません。第3項では、申出があったときに登記官が職権で、その旨と申出をした人の氏名・住所などを所有権の登記に付記することができるとされています。法務省は、この仕組みには登録免許税がかからないことも示しています。

ここまでを読むと、簡易な方法で済ませられるように見えます。ただし、果たせない部分があります。

売却や抵当権の設定には、別途の相続登記が要ると法務省は示している

法務省は相続人申告登記について、「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある」としています。あわせて、「遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできない」とも示されています。

条文の側でも、第76条の3第4項が「第一項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（前条第一項前段の規定による登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。」と定めています。

つまり、相続人申告登記は最初の期限に対する簡易な履行の手段であって、その先の手続きを置き換えるものではないという整理です。ここを「これで登記は終わった」と受け取ると、遺産分割が成立した後の期限を見落とすことになります。

なお、この事実をもって「登記していないと売れないから急ぐべきだ」と読むのは行き過ぎです。法務省が示しているのは、売却や抵当権設定の場面では別途の相続登記が必要になるという手順の話です。売るかどうかを決めるのは所有者側であり、期限に追われて決める種類の判断ではありません。

参照: 法務省「相続人申告登記について」、e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の3（確認日: 2026年9月9日）

2026年4月からは、住所や氏名の変更登記にも期限がある

相続登記の話とあわせて確認しておきたいのが、住所等変更登記の義務化です。法務省は施行日を「令和８年４月１日」とし、所有権の登記名義人は「氏名若しくは名称又は住所（以下「住所等」といいます。）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられます」と示しています。罰則は「５万円以下の過料」です。

条文では、不動産登記法第76条の5が「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。」と定めています。過料の規定は第164条第2項です。

施行日前に住所等を変更していた場合についても、法務省は、変更登記をしていなければ義務化の対象になり「令和１０年３月３１日までに変更登記をしていただく必要があります」としています。

相続の場面でこれが効いてくるのは、被相続人ではなく相続人側の情報です。相続登記を済ませた後に転居していれば、その名義人としての変更登記の話になります。相続登記だけを終わらせて終わりにせず、登記されている情報が現在の状況と合っているかを見ておく理由がここにあります。

参照: 法務省「住所等変更登記の義務化について」（令和8年4月1日施行）、e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の5・第164条（確認日: 2026年9月9日）

手続きの範囲は、自分で決めない

制度の期限を理解することと、手続きを自分で組み立てることは別です。相続登記の申請に必要な書類の範囲は、相続関係や不動産の状況によって変わります。どの戸籍まで必要か、どの書面をそろえるかは、事案ごとの判断です。

登記申請の手続の代理や申請書類の作成は司法書士の業務であり、このサイトが代行や書類作成を行うことはありません。申請書の様式や記載例は法務局のサイトに掲載されているため、そちらを確認するか、法務局の登記手続案内、司法書士へ相談してください。相続人の範囲や分割の内容そのものに争いがある場合は、弁護士が扱う領域です。

この記事は、期限がいくつあるのか、どの条文に書かれているのかを整理するところまでを役割としています。個別の事案について「あなたの場合はこうなる」と示すものではありません。

名義の状態と、その先の選択肢を並べる

登記の期限を確認したら、次は実家をどうするかという話になります。ここで役に立つのは、名義の状態と選択肢を同じ表に置くことです。

表を見ると、登記の話とその先の判断は、切り離せないものの、混ぜてもいけないことが分かります。期限は制度が決めていますが、住み継ぐか貸すか売るかは家族が決めることです。順番としては、期限を押さえたうえで、価格や費用の見当をつけてから話し合う流れが落ち着きます。

家族で話す前に、共有しておく情報

• 期限の一覧基本的義務の3年、遺産分割後の3年、施行前の相続なら令和9年3月31日。自分に関係するものだけを書き出します。
• 登記の現状登記事項証明書に記載された所有権の登記名義人と、共有であれば持分。
• 相談先法務局の登記手続案内、司法書士、争いがある場合は弁護士。連絡先を控えておきます。
• 不動産の状態築年、面積、現況、空き家期間、家財の量。売る場合も貸す場合も聞かれます。
• 価格の見当いくらで売れそうかの目安。数字が入ると、話し合いの前提がそろいます。

期限の話だけを持ち出すと、家族の会話は急かされている雰囲気になりがちです。制度の期限と、家族としての判断の期限は別だという整理を最初に共有しておくと、落ち着いて進めやすくなります。

2026年9月時点の状況として読む

この記事の内容は、2026年9月9日時点で確認できる法務省の公表内容と、e-Gov法令検索で確認した現行条文に基づいています。相続登記の申請義務化は2024年4月1日施行、住所等変更登記の義務化は2026年4月1日施行で、それぞれ施行前の状態に対する取扱いの期限が別に置かれています。

制度は更新されます。期限が近づいた段階で、法務省の特設ページやQ&Aで最新の記載を確認してください。この記事は、確認すべき論点の地図として使っていただくものです。

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