管理不全空家等という段階が加わった。指導と勧告で何が変わるか

読み分けたい4つの言葉

空家等

建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地を指すとされています（国または地方公共団体が所有・管理するものを除く）。建物だけでなく敷地も含む言葉です。

特定空家等

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態など、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等とされています。

管理不全空家等

適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等を指す言葉として、条文の中に置かれています。

住宅用地特例

住宅用地に対する固定資産税の課税標準を軽減する仕組みです。空家法に基づく勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、この特例の対象から外れる扱いが地方税法に置かれています。

言葉が似ているため混ざりやすいのですが、対象になる状態も、市町村長がとれる手続も違います。まずは4つを分けて置いておくと、届いた通知や近隣からの連絡の意味を読み取りやすくなります。

2023年12月13日施行の改正で、手前の段階が加わった

国土交通省は、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について、令和5年12月13日に施行されたと記載しています。同省の空き家対策特設サイトは、この改正により「適切に管理がされていない『特定空家予備軍』の空き家も、『管理不全空家』として、所有者に指導などを行う対象となりました」と説明しています。

制度の側から見れば、これは網が広がったという話です。ただ、所有者の側から見ると、手前の段階が用意されたことで、いきなり重い手続に進むのではなく、早い段階で状況を知る機会が増えた、という読み方もできます。どちらの読み方をするにしても、段階の並びを知らないと判断ができません。

出典: 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」（令和5年12月13日施行）、国土交通省 空き家対策特設サイト「空家法とは」（確認日: 2026年9月9日）

「空家等」には敷地も含まれる

空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）第2条第1項は、「空家等」を、建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地とし、国または地方公共団体が所有し、または管理するものを除くとしています。

同条第2項は「特定空家等」を、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、または著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等としています。

条文が敷地まで含めている点は、実務では見落とされがちです。建物の傷みだけでなく、庭木の越境、雑草、ごみの堆積、擁壁や塀の状態も、空家等をめぐる話に含まれてきます。「建物は空っぽだが敷地は問題ない」と切り分けることはできません。

条文の確認: e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）」第2条（確認日: 2026年9月9日）

管理不全空家等は、第13条の中で定義されている

「管理不全空家等」という言葉は、定義規定である第2条ではなく、第13条第1項の中に置かれています。同項は、市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、その空家等（＝管理不全空家等）の所有者等に対し、基本指針に即し、必要な措置をとるよう指導することができる、という組み立てになっています。

第2項は、指導をした場合において、状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときに、指導をした者に対し、「修繕、立木竹の伐採その他の当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な具体的な措置」について勧告することができる、としています。勧告の対象となる措置は、特定空家等に該当することとなることを防止するために必要なもの、という形で条文上限定されています。

順番は、指導が先で、勧告が後です。いきなり勧告が来る建て付けではありません。指導の段階で状態が改善されれば、次の段階には進まない構造になっています。ここは、通知の意味を読むうえで大切な点です。

条文の確認: e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第13条（確認日: 2026年9月9日）

特定空家等の手続は、さらに段階が多い

同法第22条第1項は、市町村長が特定空家等の所有者等に対し「除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）」をとるよう助言または指導をすることができる、としています。括弧書きのとおり、保安上危険・衛生上有害のいずれの状態にもない特定空家等については、助言・指導および勧告の対象から建築物の除却が外れます。特定空家等になれば必ず除却まで進む、という条文ではありません。

改善されない場合には「相当の猶予期限を付けて」必要な措置をとることを勧告することができ（第2項）、勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、「特に必要があると認めるとき」に、「相当の猶予期限を付けて」その措置をとることを命ずることができるとされています（第3項）。命令には、勧告に従わなかったことに加えて、特に必要があると認められることという要件が置かれています。

さらに、命令を受けた者が履行しないとき、履行しても十分でないとき等について、市町村長は「行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる」とされています（第9項）。

管理不全空家等は指導と勧告の2段階、特定空家等は助言・指導、勧告、命令、代執行の4段階です。段数が違うので、同じ「勧告」という言葉でも、どちらの条文の話をしているのかを確認しないと、話がかみ合わなくなります。

条文の確認: e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第22条（確認日: 2026年9月9日）

2つの流れを並べて見る

表にすると、税の話が出てくるのが「勧告」の行だと分かります。指導の行ではありません。ここを踏まえると、次の章の内容が読みやすくなります。

住宅用地特例は、6分の1と3分の1に分かれている

地方税法（昭和25年法律第226号）第349条の3の2は、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例を定めています。第1項は、住宅用地について課税標準を「当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額」とし、第2項は、小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分）について「当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額」としています。

国土交通省の空き家対策特設サイトも、小規模住宅用地（200平方メートル以下）は「1/6に減額」、一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）は「1/3に減額」と記載しています。数字の大小と項番号の順が入れ替わって見えるため、6分の1と3分の1のどちらがどちらかは、確認しながら読む値です。

そして、地方税法の同条は、空家法に基づき勧告を受けた管理不全空家等および特定空家等の敷地を、この特例の対象から除いています。国土交通省の特設サイトも「『管理不全空家』や『特定空家』への指導に従わず勧告を受けると、その税負担の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなります」と記載しています。

条文と記載の確認: e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」第349条の3の2、国土交通省 空き家対策特設サイト「空家法とは」（確認日: 2026年9月9日）

「6倍になる」という言い方が飛ばしているもの

この仕組みは「空き家を放置すると固定資産税が6倍」という短い言い方で紹介されることがあります。ただ、そこでは3つのことが省略されています。

1つ目は、手続の段階です。特例の対象から外れるのは勧告を受けた場合であり、指導の段階ではありません。2つ目は、対象になる面積の区分です。6分の1は住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分の話で、それを超える部分は3分の1です。3つ目は、実際の税額が課税標準だけで決まるわけではないことです。評価額や負担調整の仕組みが関わります。

したがって、この記事では税額が何倍になるという書き方はしません。制度としては、住宅用地の特例が外れるという仕組みがある、という整理です。手元の物件の税額については、市区町村から届く課税明細書と、資産税を担当する窓口で確認してください。

まず確認するのは、通知が来ていないかどうか

条文の流れを読むと、行政の側からの働きかけは指導から始まります。つまり、いきなり結論だけが届くのではなく、その前に連絡がある建て付けです。空き家の郵便受けに市区町村からの封筒が溜まっていないか、住民票上の住所へ通知が届いていないかは、早い段階で確認できます。

所有者が遠方に住んでいる、相続してから一度も現地に行っていない、郵便物の転送が切れている。こうした状況では、通知が届いていても気づかないことがあります。連絡先が市区町村側で分からないまま話が進むことも考えられるため、送付先の住所が最新かどうかは確認しておく価値があります。

現地で見ておきたい項目

• 屋根と外壁落下や飛散のおそれがある部分がないか。台風や積雪のあとに変化がないか。
• 庭木と雑草道路や隣地へ越境していないか。見通しをふさいでいないか。
• 郵便物郵便受けが溢れていないか。市区町村からの通知が混ざっていないか。
• 建具と施錠窓や扉が開いたままになっていないか。第三者が立ち入れる状態でないか。
• 境界と塀境界標が確認できるか。塀や擁壁に傾きやひび割れがないか。
• 通水と通気水を流しているか。換気ができているか。使えない設備を把握しているか。

この確認は、行政の判断を先取りするためのものではありません。どの状態を市町村長が「そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」と認めるかは、条文上その権限が市町村長に置かれています。所有者の側でできるのは、事実を把握し、記録し、対応の順番を決めることです。

遠方に住んでいる場合の進め方

現地へ通えない場合は、写真の記録が判断材料になります。同じ角度から撮った写真を数か月おきに残しておくと、変化が分かります。近隣の方に連絡先を伝えてあるかどうかも、状況が悪化する前に情報が届くかを左右します。

管理を業者に依頼する、親族に定期的な確認を頼む、地元の団体が実施している見守りの取り組みを調べる。方法はいくつかありますが、いずれも費用と手間が続きます。続く負担を数字にしてみると、残すか手放すかの比較がしやすくなります。

残す場合は、管理の予定表を作る

残す判断そのものは珍しくありません。将来使う予定がある、相続人の間で結論が出ていない、思い入れがある。理由があるなら、その理由に見合う管理の予定を作ります。年に何回行くのか、誰が行くのか、費用はいくらか、緊急時の連絡先は誰か。

予定表があると、指導や勧告といった段階の話が出てきたときにも、これまでの対応を説明できます。逆に、予定を作らないまま時間が経つと、状態は少しずつ変わっていきます。制度の話に振り回されるのではなく、自分の管理計画を持っておくほうが落ち着いて考えられます。

手放す場合は、状態の整理が先にくる

手放す方向を考える場合も、まず必要なのは事実の整理です。建物の傷み、残置物、境界の状況、接道、鍵の所在、名義の状態。これらは、仲介で売る場合も、買い取ってもらう場合も、共通して聞かれる項目です。

価格の見え方は、出口によって変わります。現況のまま買主を探すのか、片付けや解体を先に行うのか、時期に制約があるのか。どれが良いかを先に決めるより、それぞれの見え方を並べたうえで、家族が納得できる順番を選ぶほうが、あとで揉めにくくなります。

近隣との関係も、判断の材料になる

空き家の問題は、所有者と行政の二者だけで進むわけではありません。実際には、近隣からの連絡がきっかけになることが多くあります。草木、臭い、害虫、動物、不審者の出入り、雪。困っているのは隣に住む人です。

近隣との関係を保つことは、制度上の義務ではありませんが、状況の悪化を早く知るための現実的な手段になります。連絡先を伝えておく、対応した内容を伝える、対応できない事情があるなら見通しを伝える。こうした積み重ねが、判断に使える時間を生みます。

同じカテゴリの記事との読み分け

このコラムは、空家法の段階と住宅用地特例の仕組みに絞って整理しました。管理を続けるか手放すかを、片付け、解体見積もり、価格の見え方から考える場合は、同じカテゴリの空き家になった戸建ては売る？残す？管理の前に見る数字を合わせて読むと、判断の順番がつかみやすくなります。カテゴリの一覧はT05 空き家 × 戸建てから辿れます。

確認先を、目的ごとに分ける

• 空き家の状態市区町村の空き家対策の担当課。通知が届いている場合は、その通知に記載された担当課。
• 固定資産税市区町村の資産税担当課。課税明細書を手元に置いて確認します。
• 名義と相続法務局の窓口、司法書士。登記の状態が分からないときは、まず現在の名義を確かめます。
• 税の取扱い税務署、税理士。個別の税額や特例の適用の可否は、この窓口で確認します。

窓口が分かれているため、1か所で全部が片づくわけではありません。ただ、目的ごとに分けておくと、どこへ何を聞けばよいかがはっきりします。順番としては、通知が届いているかの確認と、名義の確認が先にくることが多くなります。

フォームへ進む前の空き家メモ

• 所在住所、地番、土地と建物の面積、接道の状況。
• 状態築年、直近の使用時期、傷んでいる箇所、残置物の量。
• 名義現在の登記名義、相続が発生している場合の関係者の範囲。
• 時期いつまでに結論を出したいか、動かせない事情があるか。

この4つがそろっていると、価格の見え方の話に入りやすくなります。分からない項目があっても構いません。分からないことを分かっている状態にしておくと、確認が早く進みます。