検査済証のない家は売れない？完了検査の仕組みと、売る前に確かめること

検査済証が見つからず、不安になるとき

売ることをためらう気持ちは、一つの大きな不安ではなく、別々の不安がいくつも重なっていることが多いものです。まず分けてみると、話が進めやすくなります。検査済証が見つからないときに広がりやすい不安は、おおむね次の三つに整理できます。

• 違法な家ではないかという不安検査済証がない＝違反建築、と思い込み、売ってはいけない家ではないかと感じてしまう。
• 売れないのではないかという不安買い手がつかない、買主が資金計画を立てにくいのではないか、と心配になる。
• 家族のあいだの迷い根拠のない印象のまま「売れないなら放っておくしかない」と話が止まってしまう。

これらはいずれも「検査済証が何を意味するのか」がはっきりしないことから広がっています。印象のままでは判断できません。まず、検査済証と、その前提になる完了検査の仕組みを、建築基準法の条文で確認していきます。制度の側で何がどう定められているのかが分かれば、家族の話し合いも、感覚から事実へ移していけます。

確認済証と検査済証は、別の書類

家を建てるときには、建築基準法にもとづいて二つの段階で行政（または国の指定を受けた指定確認検査機関）の確認を受けます。工事に着手する前と、工事が完了した後です。どちらの段階でどの書類が出るのかを分けておくと、手元に何が無いのかが見えてきます。

まず着工前です。建築基準法第6条は、一定の建築物を建てる・増築する・大規模の修繕などをするときは、工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合することについて建築主事等の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない、と定めています。これが「確認済証」です。設計の段階で、計画が基準に合っているかを確かめた記録です。

次に工事完了後です。建築基準法第7条は、建築主は工事を完了したときに建築主事等の検査を申請しなければならないとし（第1項）、検査をした結果、その建築物とその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときに、建築主に対して検査済証を交付する、と定めています（第5項）。つまり検査済証は、完成した建物を実際に検査して、基準に適合していると認められたことを示す書類です。確認済証が「計画の確認」、検査済証が「完成後の検査」と、役割が違います。手元に確認済証はあるのに検査済証が無い、ということも起こり得ます。

出典: e-Gov法令検索『建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）』第6条・第7条（確認日: 2026年11月6日。条文は要約）

検査済証がないことは、必ずしも違法ではない

検査済証が無いと聞くと違反建築を思い浮かべがちですが、両者は分けて考える必要があります。検査済証は、完了検査を申請し、検査を受けて適合が認められたときに交付される書類です。逆に言えば、完了検査そのものを受けていなければ、たとえ建物が基準に沿って建てられていても、検査済証は手元にありません。

実際に、かつては工事が完了しても完了検査を受けない建築物が少なくありませんでした。国土交通省の白書によると、完了検査の実施率（完了検査率）は平成10年度には約38％でしたが、民間の指定確認検査機関が確認・検査を行えるようになったことなどを背景に、平成16年度には約73％へ上昇しました。同じ期間に違反建築物の件数も12,283件から7,782件へ減っています。平成10年度に約38％ということは、当時は工事が完了した建築物のおよそ6割で完了検査が行われず、検査済証が交付されていなかったことを意味します。

こうした経緯から、検査済証が無いことは、多くの場合、完了検査を受けていない、あるいはその記録が手元や行政に残っていないことを意味し、それ自体が直ちに違反建築物であることを示すわけではありません。ただし、これは「だから基準に適合している」という保証でもありません。検査を受けていない以上、完成時点で基準に合っていたかは記録からは分からず、現況が現行の基準に照らしてどうかは、別に確かめる必要があります。ここを混同しないことが、落ち着いて判断する出発点になります。

出典: 国土交通省『国土交通白書（平成17年度版）』第5節「建築物の安全・安心を脅かす課題」（確認日: 2026年11月6日。数値は白書の記載による）

検査済証がないと、どんな場面で支障が出るか

検査済証が無いこと自体は違法ではないとしても、実務のいくつかの場面では支障が出ることがあります。どんな場面でどんな確認が必要になるのかを先に知っておくと、売る前の準備を描きやすくなります。

なお、建築基準法第7条の6は、一定の建築物について、検査済証の交付を受けた後でなければ建物を使用できないという使用制限を定めています（特定行政庁などが安全上・防火上・避難上支障がないと認めた場合などの例外はあります）。これは新築時などの使用のルールで、すでに使われてきた住宅の売買をただちに禁じるものではありませんが、完了検査と検査済証が建築のルールのなかでどれだけ重く位置づけられているかが分かります。売る前には、どの場面で検査済証の有無が効いてくるのかを、物件ごとに整理しておくと安心です。

出典: e-Gov法令検索『建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）』第7条の6（確認日: 2026年11月6日。条文は要約）

検査済証がなくても、現況を調べる方法がある

検査済証が無いと、増築や用途変更などの手続きで「既存部分が基準に合っているか」を示しにくくなります。この困りごとに対して、国土交通省は、建築士が既存建築物の現況を調べて基準への適合状況を確かめるための手順を整理しています。

国土交通省は、既存建築物の確認審査等の円滑化や既存ストックの有効活用を促す観点から、「既存建築物の現況調査ガイドライン」（第5版）などを令和6年12月に策定・公表しました。このガイドラインは、既存建築物の増築・改築・移転・大規模の修繕や大規模の模様替（増築等）をしようとする場合に、建築士が建築基準法令の規定への適合状況を調査するための手順や方法を示すものです。あわせて公表された「既存建築物の緩和措置に関する解説集」は、既存不適格建築物（建てられた当時は適法だったが、その後の法改正で現行基準に合わなくなった部分がある建築物）について、一定の範囲で増築等や用途変更を行う場合に、以前の規定を引き続き適用しない緩和が受けられる条件を解説しています。

つまり、検査済証が無くても、現況を調べて適合状況を確かめれば、増築等や活用の道が閉ざされるわけではありません。古い建物を抱えて「もう何もできない」と感じていた人にとって、現況を調べるという選択肢があることは、落ち着いて次を考える材料になります。実際にどの範囲の調査が必要かは建物ごとに異なるため、建築士や、媒介を依頼する不動産会社に相談しながら進めます。

出典: 国土交通省『既存建築物の活用の促進について（既存建築物の現況調査ガイドライン・緩和措置に関する解説集）』（令和6年12月策定・公表。確認日: 2026年11月6日。内容は要約）

売る前に、自分で先に調べられること

検査済証が見つからないときでも、手元や窓口で先に確かめられることがあります。次の資料や記録を集めておくと、現況の調査も、売却の相談も、話が進めやすくなります。

• 確認済証・検査済証をもう一度探す検査済証が無くても、着工前の確認済証が見つかれば手がかりになる。契約書類や古い封筒、金融機関へ提出した書類の控えも確かめる。
• 台帳記載事項証明書などで記録を確認特定行政庁（建築確認を扱う市区町村や都道府県の窓口）では、建築確認や完了検査の記録の有無を証明する書類を受けられる場合がある。名称や手続きは自治体によって異なるため、物件のある自治体の窓口で確認する。
• 建築計画概要書の写し建築確認の概要を記録した書類で、閲覧や写しの交付を受けられることがある。建てられた時期や確認の状況を確かめる材料になる。
• 設計図書・工事の記録間取りや構造が分かる図面、増改築・修繕の時期と内容。請求書や工事記録があれば控えておく。
• 過去の調査・診断の記録以前に建物状況調査や耐震診断を受けていれば、その報告書。現況を伝えるときの土台になる。

これらは、無ければ無いで「記録が残っていない」という一つの情報になります。すべてをそろえてから動く必要はありません。手元にあるものを並べ、足りない記録は窓口で確かめる、という順番で進めれば十分です。

売り方の選択肢と、確かめること

検査済証の有無と現況が整理できたら、売り方を考えます。「検査済証が無いから売れない」と決めつける前に、進め方を並べて、それぞれ何を確かめるべきかを見ておくと、家族でも話を共有しやすくなります。

どの進め方でも、出発点になるのは「今いくらで売れそうか」という価格感です。査定は無料で依頼でき、依頼しても売る義務はありません。仲介と買取では価格と条件の見え方が変わるため、両方の入口を見てから比べると、片方の情報だけで決めずに済みます。検査済証をめぐる事実と、査定で得た価格感を並べれば、「売れないのでは」という漠然とした不安を、具体的な選択肢の比較へ変えていけます。

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