築年数の経ったマンションは売れる？住み替え前に、管理と修繕積立金の状態を点検する

住み替えで迷うとき、不安を3つに分ける

築古マンションの住み替えで足が止まるとき、不安はたいてい混ざり合っています。混ざったままだと「もう少し様子を見よう」と判断を先延ばしにしがちです。まずは次の3つに分けてみてください。分けると、いま調べればよいことと、後で決めればよいことが見えてきます。

• 古いから売れないのでは築年数が経っていると買い手がつかないのでは、という不安です。これは需要と、売るときに示す管理の状態の問題なので、後の章で先に片づけます。
• 修繕積立金や管理費の負担積立金が足りずに値上げや一時金が必要になり、売りにくくなるのでは、という資産の不安です。計画と積立の状況を見れば見当がつきます。
• 家族の気持ちや住み慣れた愛着長く住んだ家を手放すことへの迷いや、家族で意見が分かれる、という人の気持ちの部分です。

3つのうち「古いから売れないのでは」は、需要と事実で見通せます。「負担」は、修繕積立金が計画に対してどうかを調べればおよそ分かります。残るのは「家族の気持ち」で、ここは状況によって答えが違う部分です。先に事実と数字をそろえておくと、気持ちの部分だけに落ち着いて向き合えます。住み替えるかどうかをいま決める必要はなく、まずは材料を集める段階だと考えてください。

売るとき、管理と修繕は買主へ説明される——宅建業法35条

「古いから売れないのでは」という不安に先に答えておきます。マンションを売るとき、宅地建物取引業を営む不動産会社が仲介に入ると、契約の前に買主へ重要事項の説明を行います。その説明事項は宅地建物取引業法第35条で定められ、区分所有建物（＝分譲マンション）については、同法施行規則第16条の2でさらに具体的に列挙されています。そこには、管理費や修繕積立金、修繕の記録といった「管理の状態」が含まれます。

施行規則第16条の2のうち、住み替えで売る側が点検しておきたいのは次の項目です。第6号は、計画的な維持修繕のための費用の積立て（修繕積立金）について規約の定めがあるときの、その内容と既に積み立てられている額。第7号は、建物の所有者が負担する通常の管理費用の額。第8号は管理が委託されているときの委託先、第9号は管理者等がマンション管理業者であるときはその旨、第10号は、一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときの、その内容です。つまり、修繕積立金がいくら積み立てられているか、管理費はいくらか、これまでどんな修繕をしてきたかが、売るときに買主へ伝わる仕組みになっています。

言い換えると、管理と修繕の状態は隠れた情報ではなく、売買の過程で表に出る前提の情報です。だから、売る側が先に自分のマンションの状態を知っておくと、買主の質問に答えやすく、価格の交渉でも落ち着いて向き合えます。「古いから売れない」と決めつける前に、まず説明事項に当たる書類を手元でそろえるところから始めると、見通しが立ちます。

出典: e-Gov法令検索『宅地建物取引業法施行規則』第16条の2（法第35条第1項第6号の事項）（確認日: 2026年11月8日）

修繕積立金は「計画に足りているか」で見る

修繕積立金で見ておきたいのは、月額の多い少ないよりも、長期修繕計画に対して積立額が足りているかどうかです。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」（令和6年6月21日公表）によると、長期修繕計画（計画期間25年以上）に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は59.8％でした。一方で、計画上の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションの割合は36.6％にのぼります。計画を立てていても、実際の積立が追いついていないマンションが一定数あるということです。

積立が不足していると、将来の大規模修繕に向けて修繕積立金の値上げや、一時金の徴収が必要になることがあります。買主もそこを気にするため、積立が計画に沿っているマンションは、買主が将来の負担を見通しやすくなります。なお、月々の積立額がいくらが適当かについては、国土交通省が『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』（平成23年4月策定、令和6年6月改定）で、建物の階数や延床面積の区分ごとに1平方メートルあたりの目安を示しています。自分のマンションの積立額が目安とどのくらい離れているかを確かめる手がかりになります。

出典: 国土交通省『令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）』（令和6年6月21日公表）、国土交通省『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』（令和6年6月改定）（確認日: 2026年11月8日）

長期修繕計画があるか、計画期間は足りているか

修繕積立金とあわせて点検したいのが、長期修繕計画です。長期修繕計画は、将来の大規模修繕の時期と費用の見通しを立て、それに合わせて積立額を決めるための計画です。これがあるかどうか、そして計画の期間が十分かどうかで、修繕積立金が妥当かを判断しやすくなります。

計画期間の目安は、国土交通省のマンション管理計画認定制度の基準が参考になります。同制度では、長期修繕計画の計画期間が30年以上で、かつ残りの期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていることが、認定の基準の一つとされています。前の章で触れた総合調査が「計画期間25年以上」を一つの区切りにしていたことも合わせると、おおむね30年前後の計画を、数年ごとに見直しているマンションは、将来の修繕に備えた状態だと見立てられます。自分のマンションの長期修繕計画書を取り寄せて、計画期間と、次の大規模修繕の予定時期を確認しておくとよいでしょう。

長期修繕計画は、総会の議決を経て作られ、数年ごとに見直されるのが一般的です。計画書と、直近の総会の議事録がそろっていると、売るときに「修繕の見通しが立っているマンション」であることを買主へ具体的に示せます。計画が古いまま見直されていない場合は、管理組合の理事会や管理会社に、見直しの予定を確認しておくと安心です。

出典: 国土交通省『マンション管理計画認定制度』（確認日: 2026年11月8日）

管理費・修繕積立金の滞納は、買主に引き継がれる

点検でとくに見ておきたいのが、管理費や修繕積立金に滞納がないかです。マンションでは、管理費や修繕積立金を払う義務は部屋（専有部分）に結びついており、滞納があるまま部屋を売ると、滞納分は買主に引き継がれます。これは「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）が定めています。

区分所有法第7条は、管理費や修繕積立金などの共用部分に関する債権について、管理組合などが区分所有者に対して先取特権を持つと定めています。そのうえで第8条（特定承継人の責任）は、この第7条第1項の債権を、債務者である区分所有者の特定承継人に対しても行使できると定めています。特定承継人とは、売買などで部屋を取得した買主のことです。つまり、売主に滞納があると、管理組合は買主に対してその分を請求できるため、滞納は買主にとって引き継ぐ負担になります。

このため、滞納があるマンションは、重要事項の説明でその額が買主へ伝わり、価格の交渉や契約に影響します。自分の部屋に滞納がないか、またマンション全体として滞納が多くないかを、売る前に管理会社の発行する書類（重要事項調査報告書など）で確かめておくと、売り出してからのつまずきを減らせます。滞納があれば、売る前に解消しておくか、精算の方法を決めておくことを検討します。

出典: e-Gov法令検索『建物の区分所有等に関する法律』第7条（先取特権）・第8条（特定承継人の責任）（確認日: 2026年11月8日）

管理のよさを示す仕組み——管理計画認定制度

管理の状態を、売る側が客観的に示せる仕組みも整ってきています。その一つが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）にもとづく「マンション管理計画認定制度」です。令和4年度から始まった制度で、管理組合が管理計画を自治体に提出し、一定の基準を満たしていると認められれば、認定を受けられます。

認定するのは、マンション管理適正化推進計画を作成した市・特別区（町村部は都道府県）です。認定の基準には、長期修繕計画の計画期間が30年以上で残存期間内に大規模修繕が2回以上含まれること、集会（総会）が年1回以上開かれていること、管理規約が作成されていること、管理費と修繕積立金について区分して経理されていることなどがあります。認定を受けているマンションは、こうした管理の体制が整っていることを、第三者の確認というかたちで示せます。住み替えで売るときに、管理のよさを買主へ伝える材料の一つになります。

自分のマンションが認定を受けているか、あるいは認定を目指せる状態かは、管理組合の理事会や管理会社に確認できます。認定を受けていなくても、これらの基準は管理の状態を点検するチェックリストとして使えます。集会が毎年開かれているか、管理規約や区分経理が整っているかを、売る前に確かめておくとよいでしょう。

出典: 国土交通省『マンション管理計画認定制度』（確認日: 2026年11月8日）

売る前にそろえる、管理と修繕の手元メモ

ここまでの点検を、売り出す前の準備としてまとめておきます。次の書類がそろっていると、査定を依頼するときにも、買主への説明のときにも、管理の状態を正確に伝えられます。

• 重要事項調査報告書管理会社が発行する書類で、管理費・修繕積立金の額、積立総額、滞納の状況などが載ります。売買の重要事項説明の土台になります。
• 長期修繕計画書計画期間と、次の大規模修繕の予定時期・費用の見通しを確認します。30年前後で、数年ごとに見直されているかを見ます。
• 管理規約・使用細則修繕積立金の積立ての定めや、ペット・駐車場などの決まりを確認します。買主への説明事項にも関わります。
• 総会の議事録直近の総会で、修繕や積立金の改定がどう議決されたかを確認します。計画の見直し状況が分かります。
• 滞納の有無自分の部屋の管理費・修繕積立金に滞納がないか、マンション全体の滞納が多くないかを確かめます。滞納は買主に引き継がれます。
• 修繕の履歴これまでの大規模修繕や設備更新の記録を整理します。維持修繕の実施状況は買主への説明事項に含まれます。

このメモがそろうと、「古いから売れないのでは」という漠然とした不安が、具体的な事実に置き換わります。残るのは「いくらで売れるか」と「家族でどう決めるか」です。価格は査定で見当がつき、家族の話し合いは、事実と数字がそろってからのほうが落ち着いて進められます。管理と修繕の状態を伝えたうえで査定を受けると、その前提での価格が分かり、住み替えの資金計画にもつなげやすくなります。

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